Eigentümervorstellung – Kommentiertes und informativ erweitertes Protokoll / Faktencheck

Das Interesse an der Vorstellung des Eigentümers in der Blues Garage, am 27.09.2018, 18 – ca. 18:45 Uhr ist groß, es sind ca. 40 Mieter erschienen. Zwei junge Menschen, eine Dame und ein Herr, erscheinen pünktlich, der Herr stellt sich als Herrn F. und die Dame als Frau A. „von der Augustus“ vor. Herr F. begrüßt, berichtet, dass dem neuen Eigentümer über verschiedene Kanäle von einer gewissen Beunruhigung seitens der Mieter berichtet worden sei, daher habe man sich zu diesem ungewöhnlichen Schritt eines direkten Gesprächs entschieden. Er kündigt an, über den Eigentümer und dessen Pläne zu sprechen, danach könnten Fragen gestellt werden. Die Anwesenden sind einverstanden. Herr F. führt das Gespräch in der Hauptsache, ab und an hält er mit Frau A. Rücksprache, holt eine Auskunft ein, manchmal antwortet Frau A. eigenständig, mehr im zweiten Teil der Vorstellung, als Mieterfragen gestellt werden. Sie scheint mit den Abläufen um die Objekte direkter befasst zu sein.

Die folgende Wiedergabe der Gesprächsinhalte wird mit gekennzeichneten [Ergänzungen und Hintergrundinformationen] verknüpft, die Aufzeichnung ist nicht streng chronologisch, stellenweise wird zugunsten von Sinnzusammenhängen die zeitliche Abfolge durchbrochen.

• Man komme von der Augustus [vmtl. Capital Management GmbH], diese sei Betreiber der Livorno GmbH, im Fachjargon auch Asset Manager (Vermögensverwalter), man kümmere sich um die Immobiliensparte, deren Leiter sei F.

• Bei dem Verkauf der Häuser Hochkirchstr. 12 und 13 sowie Cheruskerstr. 32 und 32a habe es sich um einen Verkauf von Eigentümerfamilie an Eigentümerfamilie gehandelt, die GmbH war lediglich ein Kaufvehikel, das sei völlig normal, die Augustus vertrete die aktuelle Eigentümerfamilie; um wen es sich bei dieser Familie handelt, möchte man auf spätere Nachfrage nicht preisgeben, über die Familie spreche man nicht, auch die Frage warum die Familie nicht selbst gekommen sei, wird abweisend beantwortet, man sei als Vertreter da, das reiche aus

• Man könne die Mieter beruhigen, man habe die Häuser als dauerhafte Anlage erworben, verfolge einen nachhaltigen Ansatz, wolle sie langfristig entwickeln, sie im Bestand halten, für immer, was man so natürlich nie sagen könne, aber für die nächsten 30 bis 50, an anderer Stelle fallen auch 120.000 Jahre, jedenfalls bestehe nicht die Absicht… die Häuser jemals wieder zu verkaufen; man kaufe nur Objekte „Die wir persönlich toll finden“ (F.), daher mache es auch keinen Sinn sich schnell wieder zu trennen, man lasse „Investoren außen vor“, von denen sei man ganz unabhängig und die Mieter vollkommen sicher

• F.: Kauf bricht nicht Miete, Mietverträge wurden vom neuen Eigentümer übernommen und würden nicht angetastet, „Wir sind nicht berechtigt, die Miete zu erhöhen. Mit den bestehenden Verträgen haben wir nichts vor, das kann ich Ihnen versichern.“ (Zitat F.), zudem sei man im Milieuschutzgebiet und könne nichts ohne Zustimmung des Amtes tun, das Amt entscheide über alles, es sei nicht möglich Maßnahmen durchzuführen, die einen Euro mehr Miete nach sich zögen [falsch, er widerspricht sich hier später auch selbst, wenn es um die Zentralheizung geht; Miete kann entsprechend der Rahmenvorgaben bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, bei Neuvermietungen plus 10%, auch im Milieuschutz; wird modernisiert, hängt alles von den Kosten der Maßnahmen ab, da diese zu 11% jährlich umgelegt werden können; im Milieuschutzgebiet sind bestimmte Modernisierungsmaßnahmen untersagt und muss jede bauliche Tätigkeit beantragt werden, in vielen Fällen ist die Antragstellung beim Bauamt jedoch reine Formalie; das Amt hat Entscheidungsspielräume und Auslegungsmöglichkeiten, aber auch Kataloge „darf nicht genehmigt werden“ und „muss genehmigt werden“ – siehe https://www.berlin.de/ba-tempelhof-schoeneberg/_assets/politik-und-verwaltung/aemter/stadtentwicklungsamt/stadtplanung/erhaltungs-vo/soziale-erhaltungs-vo/abl_38_seite1754_1755.pdf, schon zu genehmigende Maßnahmen können für erhebliche Mieterhöhungen sorgen]

• Es bestehe kein Interesse an Eingriffen in die Häuser, man klebe zum Beispiel, was viele täten, nicht einfach billiges Styropor an die Außenwände und fordere für diese energetische Modernisierungsmaßnahme viel mehr Miete [Verzicht auf Dämmung der Außenwände ist Bestandteil der Abwendungserklärung]; noch weniger wolle man an die Wohnungen, man wolle nichts verändern, nur instand setzen und erhalten

• Gut, das Einzige, was man im Sinn habe, sei den Dachboden auszubauen, um „zum Haus passende Wohnungen zu schaffen“, die dann vermietet würden, „keine teuren Luxuswohnungen (…), das kann ich Ihnen versichern.“ (Zitat F.), man orientiere sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete, die man jetzt nicht näher beziffern könne, es seien keine 15 Euro oder so [spannend, dass diese Summe genannt wird, sie ist ebenfalls beim Neuköllner Mieterprojekt Unserblockbleibt, auf das eine Mieterin später noch zu sprechen kommen wird, als extrem gestiegene Kaltmiete/qm nach hochwertiger Modernisierung 2017 angegeben], und denke bei beispielsweise 300qm Fläche an 5 bis 6 Wohnungen, die zum Gebiet passen; aber damit stehe man noch ganz am Anfang, die Vermessung sei noch nicht einmal abgeschlossen, erst danach könne die Planung beginnen, dann müsse alles beim Amt vorgelegt werden und so weiter, das sei ein sehr langwieriges Prozedere [Datenerfassung für Aufzugsplanung wurde bereits wenige Tage nach der Bekanntmachung des Eigentümerwechsels beobachtet]; wann es los gehen solle? Also er, F., hoffe ganz persönlich auf einen Beginn der Arbeiten im April 2019, das hänge aber alles vom Bauamt ab

• Auf Fragen nach den von der Verwaltung pauschal per Aushang angekündigten, im Dachboden und Keller bereits laufenden, für die Wohnungen im Hochparterre geplanten Vermessungen: Aufmaßpläne sind aus den 50er oder 40er Jahren, sehr, sehr alt, nicht brauchbar für so eine Planung, daher müsse man ein neues Aufmaß anfertigen, auf dessen Grundlage die Bauplanung stattfinden könne

• Warum auch Aufmaß für EG und Keller, wenn es nur um den Dachboden geht?

A.: In erster Linie um technische Sicherheit zu gewährleisten, damit, wenn mal eine Leitung kaputt gehe oder so, man diese schnell wieder instand setzen könne

F.: Und wenn ein Mieter auszöge wisse man gleich, womit man es zu tun habe, wie man die Wohnung „vermarkten“ könne

„Wir haben keine Modernisierung vor.“ (Zitat F.), man möchte nur ganz allgemein mal gemessen haben, „Das heißt nicht, dass wir irgendetwas mit Ihren Wohnungen vorhaben.“

• Warum für die Dachbodenpläne den Nebenraummietern, noch dazu derart kurzfristig [vertragsgemäß aber widerrechtlich exakt 1 Monat im Voraus, mitten in der Urlaubs-/Ferienzeit, per Einschreiben, was bei den Betroffenen hohe Kosten und/oder Belastung verursacht hat, Dinge, von denen sie sich nicht hätten trennen wollen, mussten aus Platzmangel auf die Schnelle entsorgt werden], gekündigt worden ist? Das habe mit der notwendigen Vermessung zu tun, „Wir haben nicht gekündigt, um ein Exempel zu statuieren, das tut mir leid. Das war nicht unser Anliegen. Ich kann Sie verstehen.“ (Zitat F.) [auf Einwände betroffener Mieter und Hinweis auf die gesetzliche Kündigungsfrist von knapp 3 Monaten siehe https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573b.html , reagierte die Verwaltung in Abstimmung mit dem Eigentümer mit Androhung einer Räumungsklage] – Einwand einer Mieterin, die Vermesserin ist: Dafür hätten die Räume nicht geleert werden müssen, und sie für die Vermessung zur Verfügung zu stellen, wäre kein Problem gewesen. Antwort: Vermesser hätten gesagt, sie bräuchten das so, es sei nicht anders möglich gewesen

• Frage danach, was geschähe, wenn die Ausbaupläne für das Dachgeschoss nicht realisierbar seien, weil etwa der Aufzugsbau nicht möglich sei; erste Antwort: Nichts. Dann: „Na klar, es geht auch ohne Fahrstuhl. Es ist alles von der Amtsgenehmigung abhängig. Wenn das Amt Nein sagt, dann machen wir gar nichts, nur erhaltende Maßnahmen. Wenn irgendetwas kaputt geht, dann setzen wir das instand.“ (Zitat F.) [nach Berliner Bauordnung sind Aufzüge bei Dachgeschossausbauten nicht vorgeschrieben, §39 Abs. 4 Satz 3: „Wird bei bestehenden Gebäuden ein oberstes Geschoss zu Wohnzwecken nachträglich errichtet oder ausgebaut, muss kein Aufzug hergestellt werden.“, dies wird von der Bauaufsicht auf Anfrage bestätigt; es ist allerdings anzunehmen, dass ein Aufzug Attraktivität und Wohnungswert stark erhöhen, sowie den Dachausbau enorm erleichtern würde, und daher nicht unbedeutend wäre; Hinweis: sollte keine Baugenehmigung für den Dachgeschossausbau erteilt werden, oder es nicht zum Bau kommen, wäre zu prüfen, inwiefern die gekündigten Mieter ihre Mietsache wieder in Besitz nehmen können]

• Gut, es sei auch noch eine Zentralheizung im Keller angedacht, für die Dachbodenwohnungen; Nachfrage: Nur für die Dachbodenwohnungen, oder werden alle angeschlossen? „Wenn Sie damit einverstanden sind, angeschlossen zu werden, dann ja. Sonst nicht. Ich kann Sie ja nicht zwingen.“ (Zitat F.) [wenn er sich persönlich meint, mag dies korrekt sein, meint er den Eigentümer, als dessen Vertreter er spricht, so ist die Aussage, er könne den Mieter nicht zwingen, falsch – der Mieter ist zur Duldung zulässiger, genehmigter und formal korrekt angekündigter Maßnahmen verpflichtet, sofern nicht ein Härtefall geltend gemacht werden kann; der Ersteinbau einer Zentralheizung zählt zu diesen Maßnahmen, sofern ein energetischer Nutzen, etwa gegenüber vorhandenen Gasetagenheizungen, vom Eigentümer nachgewiesen werden kann; Einzelheiten zu den individuellen Umständen sind immer mit einer Mieterberatungsstelle zu klären!]; dabei handele es sich um eine beim Bezirk zu beantragende Modernisierungsmaßnahme, dieser werde dann sehr wahrscheinlich mit einer Umfrage auf alle Mieter zukommen und im Anschluss über die Umsetzung entscheiden; der Einbau sei von F. persönlich bis 30.4.19 gewünscht, aber noch nicht einmal beantragt, ob das so funktioniere, sei abzuwarten, die Kosten würden auf alle Mieter umgelegt werden [!]

• Weitere Maßnahmen seien aber wirklich nicht geplant, jedenfalls nicht, solange die Mieter dies nicht wünschten; würde jemand zum Beispiel ein neues Badezimmer haben wollen, könne er dies natürlich gern zum Ausdruck bringen, er müsse aber auf den Eigentümer zukommen, „Wir würden niemals auf Sie zukommen.“ (Zitat F.); eigenständige Umbauarbeiten, wie z.B. ein Badausbau durch Mieter, werden abgelehnt, A.: wegen daraus eventuell resultierender Schäden, man habe schlechte Erfahrungen gemacht

• Auf Nachfrage: Nach Auszug eines Mieters werde man in die jeweilige Wohnung gehen, sich anschauen, was zu machen ist, dann wieder vermieten – keine Modernisierung durchführen

• Frage nach Mietpreis bei Neuvermietung wird von F. mit Hinweis auf das Milieuschutzgebiet beantwortet, da gäbe es klare Preisvorgaben [so nicht korrekt und keine Besonderheit des Milieuschutzgebietes, die ortsübliche Vergleichsmiete/der Mietspiegel existiert in- und außerhalb von Milieuschutzgebieten, darüber hinaus gibt es keine Festlegungen; lediglich die Beschränkung von Modernisierungsmöglichkeiten dämpft daraus folgende Mietpreistreibung leicht]

• Auf Nachfrage: Die Sanierung der leer stehenden Wohnungen im Hochparterre Hochkirchstr. 12 habe bereits begonnen und sei auf 3-4 Monate angesetzt, die in das Holz der Türen geschraubten Schilder, die das Betreten der Baustelle streng verbieten, seien vorgeschrieben, und die Wohnungen lt. F. „auf gar keinen Fall“ vermietet [seit Erteilung der Baugenehmigung hat keine Bautätigkeit in den Wohnungen stattgefunden; Noch-Verwaltung BGV behauptet seit langer Zeit auf Anfragen diesbezüglich, dass die seit 1,5 – 2 Jahren unbewohnten Wohnungen vermietet seien; eine Vorschrift, die das Anbringen eines Schildes verlangt, das das Betreten der Wohnung hinter der verschlossenen Tür verbietet, war nicht aufzufinden], außerdem : „Es wird keine Grundrissveränderungen geben.“ (Zitate F.)

• Auf Nachfrage: Existenz einer für alles zuständigen Planerin/Architektin wird bestätigt, deren Name [Riese, Realinvest] aber betont nicht genannt

• Nach dem Arbeitsanlauf im Hochparterre (vor Antragstellung beim Bauamt) gefragt antwortet Frau A., man habe nur eine Küche entfernt [falsch, es war keine „Küche“ mehr vorhanden, lediglich eine Spüle; es sind Therme, Heizkörper, Ofen etc. herausgetragen worden;  Erklärung A. deckt sich mit Erklärung der Planerin/Architektin dem Bauamt gegenüber, als dieses sich nach gemeldeten, ungenehmigten Arbeiten erkundigte]

• Zum Jahresbeginn 2019 wird eine neue Hausverwaltung eingesetzt werden, deren Namen F. nicht nennen möchte, man habe die Verträge noch nicht unterzeichnet, arbeite aber schon sehr lange sehr erfolgreich zusammen; es handele sich nicht um Augustus selbst, sondern um ein externes „Berliner Familienunternehmen“

• Auf lange gemeldete, teilweise in Bearbeitung eingefrorene Missstände in manchen Wohnungen angesprochen, zeigt Herr F. sich unwissend, Risse in Decken, Wasserschäden, seit Monaten nicht funktionierende Klingelanlagen, das sei alles nicht bekannt, solle nicht sein und müsse natürlich sofort repariert werden; auch die neue Verwaltungsaufteilung (BGV/Garteck) und die neuen Handwerkerdienste, die für technische Anliegen im Haus zuständig sind (Sanitärbetrieb, Elektriker etc.), seien nicht bekannt, das sei Sache der Verwaltung; spätestens mit der neuen Verwaltung werde alles besser, diese stelle sich dann schriftlich vor, mit sämtlichen Daten, Ansprechpartnern etc. [auch nach dem Termin ist keine Beseitigung der genannten Schäden erfolgt]

• Auf Nachfrage: man wisse nichts von der Ausstattungsfeststellung des letzten Jahres, es seien keine Unterlagen ausgehändigt worden, man habe keine entsprechenden Daten erhalten [sehr unwahrscheinlich, eine solche Erfassung der Wohnungszustände geht üblicherweise einem Eigentümerwechsel voraus und erfolgt auf Wunsch des Kaufinteressenten]

• Eine Mieterin erwähnt den Namen Samwer und das Beispiel eines Hauskaufs in Neukölln [Unserblockbleibt], in dem Mieter z.B. durch Mietsteigerungen verdrängt werden, worauf Herr F. kurz angebunden antwortet, er wisse nicht, was ein Samwer wo gekauft habe, und wenn das so geschehen sei, und es sich um ein Milieuschutzgebiet handele, habe das Amt seinen Job falsch gemacht, dessen Aufgabe sei es, so etwas zu verhindern

• Wie das Verhältnis zu anderen Mietern gekaufter Objekte sei, von denen es ja inzwischen einige in Berlin gäbe? – „Sie sind mir alle sympathisch hier.“ (Zitat F.), man habe durchaus soziale Verantwortung

• Die Frage nach der Existenz von Mitarbeitern der Livorno GmbH wird mit der, an einigen Stellen der Gespräche eingesetzten Gegenfrage, warum das von Interesse sei beantwortet; ab und an bestimmt Herr F. auch, DASS die Beantwortung der gestellten Frage für die Mieter nicht von Interesse sei; überhaupt bleiben einige Fragen unbeantwortet, oder man ergeht sich in allgemeinen Ausführungen ohne Anbindung zur Fragestellung

• Zu dem Firmengeflecht Augustus [Development/Capital/Capital Management/Verwaltungs/Real Estate GmbH] und um dieses herum [https://www.digitalkompakt.de/uebersicht/samwer-immobilien-firmen/] möchte man ebenfalls keine Angaben machen, zu keinem der Unternehmen werde weiterhin ein Kontakt seitens der Mieter bestehen, dieser laufe einzig und allein über die neue Verwaltung

• Die Mieter sollten sich nicht sorgen, die Firma (Livorno) könne nicht pleitegehen und die Häuser nicht versteigert werden